План БТИ, которого не было

Нам передали в работу помещение под аренду в центре Москвы: первый этаж многоквартирного дома, 170 м², выписка ЕГРН, договор с приложением-планом, фотографии делали сами. Наша задача — проектировать. Но за проект отвечаем мы, поэтому стандартная процедура — сначала сравнить, что в документах, с тем, что в натуре.

Два плана одного помещения

В выписке ЕГРН есть раздел 8 — поэтажный план по обмеру БТИ 2011 года. В приложении к договору — другой план. Комнаты 1–5, 7–12 и тамбур совпадают до десятых: 12,9, 9,6, 21,4, 11,8. Наружные размеры, окна — те же. Это копия того же обмера.

По ЕГРН в глубине помещения две комнаты: 44,7 и 23,3 м². В приложении на их месте одна, «13 = 68,0». 44,7 + 23,3 = 68,0 ровно. При законном сносе перегородки БТИ делает новый обмер, и площадь меняется хотя бы на пятно стены. Точная сумма двух старых чисел означает, что их сложили на бумаге.

Серая заливка ступеньками закрывает перегородку между комнатами, стену коридора и контур подиума с санприборами. Три размера по нижней стене удалены. Номер «13» стоит дважды — у новой комнаты и у коридора. Номеров 6 и 14 нет, а тамбур «14а» остался и относится к комнате, которой на плане больше не существует. Штампа, даты обмера, масштаба, подписи исполнителя нет. Это вырезанный фрагмент.

Настоящий план после перепланировки выглядит иначе. Это новый обмер, а не правка старого: на листе штамп БТИ и дата, нумерация комнат сквозная, без пропусков и дублей, площадь объединённой комнаты не равна сумме двух прежних, потому что из неё ушло пятно снесённой стены. Подиум и выводы воды на таком плане показаны условными знаками, а не закрыты заливкой. Ни одного из этих признаков в приложении к договору нет.

Что показал осмотр

Подиум с плиточным фартуком и выводами воды стоит там, где на плане 2011 года нарисован прямоугольник в комнате 6. Подиум был при обмере; в приложении его стёрли вместе со стенами. Балка в потолке проходит по границе бывших комнат — стену снесли, под перекрытие поставили балку. Открытые выводы водопровода и канализации есть ещё в двух комнатах, где по плану БТИ приборов не значится.

Перепланировка и новые мокрые точки не узаконены. Согласованного плана у собственника нет.

Чем помещение было раньше

По планировке, инженерии и отметке пола это бывший общедомовой подвал: технический объём, через который проходит обвязка второго контура отопления с ревизиями. За декоративными экранами радиаторов и за поздними зашивками — трубы разводки, запорная арматура и ревизионные лючки общедомовой системы. В многоквартирном доме это общее имущество собственников (ст. 36 ЖК РФ). Управляющая организация дома имеет право доступа к этим узлам, при аварии — без согласования. Зашивки поверх них — след предыдущих арендаторов, которые закрывали то, что не могли убрать.

То, что технический объём числится в ЕГРН как помещение первого этажа с отдельным кадастровым номером, — след приватизации 1990-х. Подвалы и чердаки домов в центре тогда захватывались и оформлялись в собственность массово, без разбора, остаётся ли в них общедомовая инженерия. Выдел состоялся при прежнем собственнике, сроки давности по нему давно истекли, нынешний владеет помещением на законном основании. Этажность в реестре отражает документ выдела, а не отметку пола. Общедомовая обвязка внутри частного помещения — наследство того периода, а не нарушение сегодняшнего дня.

В нижней части оштукатуренных стен — потёки. Дом старый, стены ниже нуля без гидроизоляции, грунтовая влага идёт по кладке. Разводка отопления выполнена металлопластиком. Полимерные трубы в отоплении допускаются, только если температура и давление теплоносителя не выходят за пределы, заявленные изготовителем, — для общедомового контура старого дома это отдельный вопрос, на который у собственника ответа нет. Электрическая разводка проложена открытым способом кабелем, не соответствующим нормам для такого помещения, рядом с влажными стенами и трубами.

Почему это не история про старый фонд

Возраст здания здесь ни при чём. Коммерческое помещение меняет арендатора раз в несколько лет. Кафе ставит мойки, салон — раковины, клиника — кабинеты. Каждый ставит или сносит перегородку, подключается к стояку там, где удобно. Узаконивание стоит денег и времени, арендатор уходит раньше, чем они окупятся, собственнику выгоднее не замечать. Через два-три цикла план БТИ и помещение расходятся, честный план отпугивает следующего арендатора, подправленный — нет.

Та же механика на первых этажах новостроек, сданных «в бетоне» и нарезанных первым арендатором. В торговых галереях, где ячейки перекраиваются под каждого оператора. В бизнес-центрах, где «open space» экспликации давно разбит на кабинеты. Возраст здания определяет только число накопленных слоёв.

Что это значит для арендатора

Подписав приложение-план, арендатор принимает помещение «как есть». Доказывать потом, что стена снесена до него, а мокрые точки появились не при нём, — через экспертизу. При любом собственном согласовании — лицензия, санэпидзаключение, подключение мощностей — сначала всплывёт чужая перепланировка.

Самовольно перепланированное помещение в многоквартирном доме собственник обязан привести в прежнее состояние или узаконить (ст. 29 ЖК РФ). Арендодатель отвечает за недостатки передаваемого имущества (ст. 611, 612 ГК РФ).

Если расхождения найдены до подписания, они должны попасть в договор, а не остаться в памяти. В акте приёма-передачи описывается фактическое состояние: снесённая перегородка, подиум, открытые выводы воды и канализации, общедомовая обвязка за зашивками, с фотографиями. Приложением к договору идёт план по ЕГРН, а не его правленая копия. Отдельным пунктом фиксируется, кто и в какой срок узаконивает перепланировку и мокрые точки. Без этого ответственность за чужие работы переходит к арендатору вместе с ключами.

Проверка занимает день и три документа: выписка ЕГРН с разделом 8, приложение к договору, осмотр с фотоаппаратом. Признаки правленой копии видны без специалиста: суммы площадей, сходящиеся до десятых, двойная нумерация, заливки поверх линий, отсутствие штампа. Признаки бывшего технического объёма — за экранами радиаторов и зашивками.

План в приложении к договору — документ, который кто-то когда-то нарисовал. У него не было причин рисовать его в пользу следующего арендатора.